Mutui bancari per l’acquisto della prima casa

Il mondo dei mutui bancari è piuttosto articolato e riuscire ad orientarsi può non essere una cosa semplice. In particolare, con preventivi alla mano, si cerca di confrontare i vari contratti di mutuo, individuare i mutui convenienti, che potrebbero offrire le condizioni economiche più vantaggiose e adatte alle nostre esigenze, con l’unico risultato certo di avere le idee ancora più confuse. Senza dubbi, stipulare un contratto di mutuo può essere un’operazione complessa e addirittura costosa, perché oltre ai tassi bancari ed a calcolare gli interessi, saremo alle prese con ulteriori spese accessorie, quali le spese di perizie, le spese di istruttoria della pratica, la quota di ammortamento del prestito, la stipula di assicurazioni aggiuntive. Tuttavia, allo stesso tempo, la contrazione dei mutui immobiliari, soprattutto se finalizzata all’acquisto della nostra prima casa riveste una rilevanza sociale notevole.

Per questi motivi, il legislatore ci viene incontro, consentendoci di operare detrazioni del mutuo dalla dichiarazione dei redditi. Pertanto, in relazione ai mutui contratti da chi acquista la tanto desiderata casa, da destinare ad abitazione principale per sé e per la propria famiglia, è possibile portare in detrazione dal proprio reddito Irpef non soltanto gli interessi bancari passivi, maturati sulle rate del mutuo, ma anche i relativi oneri e spese accessorie.

Innanzitutto, è necessario chiarire che ha diritto alla detrazione del mutuo colui che, allo stesso tempo, è contraente di un contratto di mutuo bancario ed acquirente dell’immobile. Nel caso in cui il mutuo sia stipulato da più contraenti, ad esempio due coniugi, entrambi, se cointestatari dell’immobile, hanno diritto di procedere alle detrazioni del mutuo con modalità differenti, a seconda che siano o meno l’uno fiscalmente a carico dell’altro. Pertanto, se i coniugi cointestatari del mutuo non sono fiscalmente autonomi, ognuno potrà operare le detrazioni del mutuo in relazione alla propria quota. Diversamente, se si tratta di coniugi fiscalmente a carico l’uno dell’altro, le detrazioni del mutuo potranno essere operate interamente dal coniuge che si fa carico della spesa. Ancora, in caso di decesso di uno dei coniugi che ha stipulato il mutuo, le detrazioni continuano in favore del coniuge superstite che si accolli la restante parte del mutuo.

Un ulteriore fondamentale requisito per le detrazioni del mutuo previste dalla legge, è la circostanza che il mutuo sia finalizzato all’acquisto di un immobile e delle sue pertinenze da utilizzare come abitazione principale entro un anno dal suo acquisto e per tutto il tempo in cui si attuano le detrazioni. Naturalmente, l’abitazione è principale quando è destinata alla dimora abituale dell’acquirente-intestatario del mutuo, e/o dei suoi familiari entro il terzo grado di parentela. L’abitazione si considera principale anche se vi dimora il coniuge legalmente separato, fino a quando non arrivi la sentenza di divorzio, in quest’ultimo caso, infatti, l’immobile continua ad essere principale solo se occupato dalla prole. Anche chi acquista la sola nuda proprietà e sia pure intestatario del mutuo ha diritto alle detrazioni. Allo stesso modo, chi acquista un immobile già locato, se vuole usufruire delle detrazioni del mutuo, ha l’onere di notificare al locatario, entro tre mesi dall’acquisto, l’intimazione di sfratto ed, entro un anno dal rilascio, quell’immobile dovrà essere adibito ad abitazione principale. Vi sono, inoltre, dei casi in cui, anche se l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale, è possibile operare ugualmente le detrazioni del mutuo. Questo è il caso dell’acquirente che, dopo l’acquisto dell’abitazione, viene trasferito in altra città per motivi di lavoro: questi potrà continuare ad applicare le detrazioni del mutuo, anche se affitta la casa. Un’altra ipotesi è quella del ricovero permanente in strutture sanitarie; in questa fattispecie, però, le detrazioni non sono consentite se l’immobile viene locato. Si tratta, ovviamente, di casi eccezionali, in quanto, in tutte le altre ipotesi in cui l’immobile non viene più utilizzato come abitazione principale, si perde il diritto alle detrazioni del mutuo.

Un’altra condizione necessaria per consentire le detrazioni del mutuo è garantire il contratto di mutuo soltanto mediante iscrizione di ipoteca su un immobile. Non sono, infatti, consentite altre forme di garanzie. Inoltre, non è detto che debba essere ipotecato necessariamente proprio l’immobile acquistato ed adibito ad abitazione principale, perché l’ipoteca potrà riguardare anche un altro immobile di proprietà di persona diversa dall’acquirente.

Se il mutuo è stato stipulato originariamente dall’impresa costruttrice, dando in garanzia l’immobile acquistato, l’acquirente  avrà diritto alle detrazioni del mutuo, ma soltanto nella misura in cui abbia rimborsato gli interessi passivi ed i relativi oneri accessori al contraente del mutuo che li ha già sostenuti.

La normativa tributaria vigente consente di detrarre dalla dichiarazione sui redditi delle persone fisiche il 19 % degli interessi passivi, degli oneri accessori e delle quote di rivalutazione derivanti dalle clausole di indicizzazione presenti nei mutui ipotecari, cioè garantiti da ipoteca su un immobile e fino ad un importo massimo complessivo di Euro 3.615,20. Precisamente, per oneri accessori s’intendono tutte quelle spese assolutamente necessarie per stipulare un contratto di mutuo. Pertanto, le detrazioni riguardano -le competenze pagate al notaio per stipulare un contratto di mutuo ipotecario; -le spese di istruttoria della pratica; -le spese sostenute dalla banca per la perizie; -le penalità da pagare in caso di estinzione anticipata del mutuo; -le imposte da corrispondere per l’iscrizione e/o la cancellazione dell’ipoteca. Diversamente, non rientrano nella normativa tutte le spese che riguardano il contratto di compravendita e le spese sostenute per la stipula dell’assicurazione dell’immobile, anche se a richiederla sono proprio le banche.
Importante, ai fini delle detrazioni sono tutte le quietanze di pagamento degli interessi bancari passivi e dei relativi oneri accessori riguardanti il mutuo nonché il contratto di mutuo, da cui possa evincersi che sia stato stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale e l’accensione dell’ipoteca.

 

 

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